【關鍵詞】

離婚后財產糾紛 房屋產權轉移登記 銀行按揭貸款

【內容摘要】

尚有銀行按揭貸款的房屋，因涉及物權、債權、以及抵押權等多重權益交織，受《物權法》、《不動產登記實施條例》、《不動產登記實施條例細則》等多重法律法規約束，法律關系復雜，在辦理房屋產權轉移登記過程中程序復雜、手續繁多、耗時較長。尤其是原夫妻雙方在離婚后，處理該問題時更是棘手。該如何有效解決此類問題，筆者建議追加抵押權人銀行作為第三人參與訴訟，以達到最終解決問題之目的。

本文探討的問題前提是離婚后財產糾紛，即男女雙方已經離婚，原夫妻共同財產中尚有銀行按揭的房產歸其中一方所有，需另一方協助辦理相關產權過戶手續的情況。

一、按揭貸款房屋產權轉移登記之典型案例

韓梅梅與李雷原系夫妻，后于2016年3月2日經民政局登記離婚，并簽訂離婚協議，其中約定，“雙方確認在婚姻存續期間購買房產一處，位于北京市某區的房屋A，房屋產權登記人為男方……現男方同意該房產全權歸女方單獨所有。自婚姻登記機關頒發《離婚證》之日起，剩余按揭貸款由女方承擔，此房產須在6個月內過戶到女方名下，男方須積極配合辦理房產過戶的相關手續。如女方要求出售此房產，男方須配合辦理相關手續。任何一方不按本協議履行義務的，違約方需向守約方支付違約金人民幣200萬元。”

離婚后，韓梅梅為了能夠在6個月內辦理過戶手續，先向貸款銀行申請變更銀行按揭貸款人，銀行經過內部審批后，需要李雷協助簽字方能辦理變更。但李雷在看房價與日俱增后就開始產生情緒，以各種借口不但不協助辦理，還從中作梗，致銀行不勝其煩，最終不再為韓梅梅辦理變更銀行貸款人手續，除非韓梅梅能夠一次性清償銀行按揭貸款。

待韓梅梅籌到剩余銀行按揭本金后，辦理一次性償還剩余銀行按揭貸款仍需要李雷予以協助辦理，未果。為此，韓梅梅將李雷訴至法院，要求其履行離婚協議約定的“協助辦理涉案房屋的產權轉移登記之手續”。庭審中，李雷提出要求讓韓梅梅將籌到的剩余銀行按揭貸款本金先交付其本人，之后由其本人向銀行進行償還。鑒于李雷之前的種種行為，韓梅梅對其已不再信任，不愿交付。

因雙方在離婚協議中對于韓梅梅償還剩余銀行按揭方式、以及時限未作明確約定，也沒有能夠直接證明李雷拒絕協助辦理相關手續的證據材料，法院也無法認定違約方。雙方為此僵持不下，案件陷入了僵局。為此，韓梅梅在征求了抵押權人銀行的意見后，基于韓梅梅、李雷與抵押權人銀行間簽訂的房屋抵押貸款合同，韓梅梅與李雷系該合同的共同貸款人和房屋共同抵押人，依據合同之相對性，向法院申請追加抵押權人銀行作為第三人參與訴訟，并增加訴訟請求“由韓梅梅直接向抵押權人銀行一次性償還剩余按揭貸款，抵押權人銀行在接收后辦理解除抵押手續。”，獲得法院支持。韓梅梅持法院的生效判決書，單方很順利的辦理了涉案房屋的產權轉移登記手續。

二、該類案件在司法實踐中普遍存在

上述案例是筆者遇到的個案，但在房屋市價不斷走高的今天，因房子產生的婚姻家事糾紛更是層出不窮，在夫妻離婚糾紛及后續糾紛中更是如此，諸如上述案例中的類似問題更為突出。

筆者先后在威科先行網站案例庫中，以“離婚后財產糾紛——房屋產權過戶——銀行按揭貸款”為依次搜索條件，法院裁判時間截止至2016年7月6日止，先后搜到了891個案例數據，經篩選其中243個符合本文之前提條件，占比達27.27%，其中有233個案例系當事人雙方通過登記離婚，并以“離婚協議”的方式予以約定的，占比為95.89%。

那么法院對這類的案件都是如何處理的呢？是否像前述案件一樣能夠一次解決呢？筆者僅就該243個案件進行分析、匯總、比對發現，法院裁判結果不一，具體如表1：

（一）原告在訴訟請求中未提到“要求被告協助辦理房屋產權轉移登記”的有3個。

原告在訴訟請求中未具體提出“要求被告協助辦理產權轉移登記”，僅明確提出“要求判令涉案房屋歸其所有”的訴訟請求，對此法院均作出“房屋產權歸原告所有”的明確判決，但對于剩余銀行按揭貸款的償還問題其中僅有1個案例予以明確為由原告本人負責償還，另外2個案例對此卻只字未提。這或許是因案件原告不懂法，不知該如何提起有效訴訟解決自身問題。

（二）法院不支持原告在訴訟請求中提出的“要求被告協助辦理產權轉移登記”的有28個。

原告明確提出涉案房屋產權歸其所有，以及要求被告協助辦理涉案房屋產權轉移登記的訴訟請求，但法院對原告提出的“要求被告協助辦理涉案房屋產權轉移登記的訴訟請求”不予支持，不支持原因有多種，具體如表2：

1. 有10個案例是因為涉案房屋尚有銀行按揭貸款未清償完畢，徑直駁回了原告全部訴訟請求。

2. 有7個案例獲得法院部分支持，即僅“判令涉案房屋歸原告所有”“駁回原告其他訴訟請求”，對于原告要求對方配合辦理涉案房屋產權轉移登記的訴求予以駁回。其中有5個案例對剩余銀行按揭貸款的償還問題只字未提；僅有2個案例予以明確為“由原告本人償還”。

3. 有8個案例因其他原因駁回原告的訴訟請求，或因涉案房屋未辦理產權轉移登記、或因在訴訟之前或訴訟過程中被法院查封、或因原告一方要求重新分割涉案房屋、或因原告不適格，即離婚協議約定涉案房屋歸婚生子女所有，而原告在提起訴訟時未將子女列為訴訟參與人的情況；或因原產權登記就在原告名下。

4. 有2個案例因涉案房屋存在抵押債權，被直接駁回原告訴訟請求。需要說明的事，該抵押債權均是原產權登記一方在離婚后，擅自對外借款而新設定的抵押。

5. 有1個案例被法院認為系重復起訴，依據“一事不再理原則”直接駁回。該案系2007年經法院調解離婚，并確認涉案房屋產權歸原告，由原告負責償還涉案房屋的銀行按揭貸款。在還清所有銀行按揭貸款后，因被告不予配合無法辦理涉案房屋的產權轉移登記手續，原告于2016年訴至法院要求判令“涉案房屋歸其所有，被告協助辦理房屋產權轉移登記手續”，法院對其全部訴訟請求予以駁回。但原告要求辦理涉案房屋產權轉移登記問題，最終仍未得到解決。

（三）法院支持原告提出的“要求被告協助辦理產權轉移登記”訴訟請求有211個。

原告明確提出涉案房屋產權歸其所有，并要求被告協助辦理涉案房屋產權轉移登記的訴訟請求，獲得法院全部支持的情況占絕大多數，共計有211個案例，具體如表3：

1.有99個案例是在清償完全部銀行按揭貸款后才訴至法院的。其中自離婚開始至訴至法院時間間隔最長的是上海市金山區人民法院于2015年4月15日審結的成某訴被告王某離婚后財產糾紛一案【案號為(2015)金民一(民)初字第1103號】，本案原被告雙方于2000年3月份登記離婚按揭貸款合同，協議約定涉案房屋歸成某所有，剩余銀行按揭貸款由成某負責償還。成某在清償全部剩余銀行按揭貸款后，于2015年3月訴至法院。整整十五年的時間。

司法實踐中自當事人離婚開始，到清償全部剩余銀行按揭貸款時間長短不一，但是在該期間不確定因素太多①，房屋產權一直處于不確定的情況下，風險對任何一方來說都很大。

2.有74個案例原告訴訟請求得到法院的全部支持，但對剩余銀行按揭貸款未提及。

3.有15個案例法院明確產權轉移登記的前提條件是“待銀行按揭貸款全部清償完畢”，或“產權過戶轉移登記條件成就時”再行辦理產權轉移登記。

4.有13各案例，法院在支持原告訴訟請求的同時，明確剩余銀行按揭貸款由房屋產權人償還。

5.有8個案例法院在支持原告訴訟請求的同時，也在判決終中明確提到抵押權人銀行，具體為：1個案例法院明確產權轉移登記不影響抵押權人銀行的利益；2個案例明確對于剩余銀行按揭的償還，需要與銀行另行協商，或征得銀行同意；1個案例明確在辦理產權轉移登記時應一次性清償剩余銀行按揭貸款；1個原告在起訴時列抵押權人銀行為第三人，要求一次性償還剩余按揭貸款獲得支持②；2個法院在庭審過程中追加抵押權人銀行為第三人參與訴訟，其中一個銀行同意變更，另一個缺席，但法院都支持了產權轉移登記訴請；1個在庭審之外，法院征得了抵押權人銀行的同意后，判令支持原告產權轉移登記手續。

6.有2個案例法院明確限期辦理滌除抵押手續并辦理產權轉移登記手續。

三、按揭貸款房屋在產權轉移登記過程中存在的問題

上述案例中法院支持當事人要求將涉案房屋轉移登記己方名下訴求的占比為86.83%，如此高的支持率，當事人于司法實踐中依據《不動產暫行條例》第14條第2款第（三）項之規定③，能否順利地將涉案房屋之產權轉移登記在己方名下呢？

目前按揭貸款所購買的房屋，一般都在房屋上設定了抵押擔保，依據《物權法》第191條第2款之規定④，在銀行按揭貸款未全部清償之前要求變更產權登記人的，因涉及抵押權人銀行利益，一般情況下需要先清償剩余銀行按揭貸款，由抵押權人銀行辦理滌除抵押登記手續之后按揭貸款合同，再有當事人雙方共同去房屋所在地的不動產登記中心辦理產權轉移登記手續。若當事人雙方為原夫妻關系要求變更的，還可以由雙方共同向抵押權人銀行申請辦理變更抵押貸款人，由抵押權人銀行根據欲登記一方的個人資信情況，予以變更銀行按揭貸款人后，再由雙方共同去房屋所在地的不動產登記中心辦理產權轉移變更登記。否則，在未征得抵押權人銀行同意的情況下，即使有法院的裁判文書存在，仍無法辦理涉案房屋是產權轉移登記手續。

在上訴案例中，除“99個已清償全部銀行按揭貸款”案例、“1個原告列抵押權人銀行為第三人參與訴訟，并要求一次性償還剩余銀行按揭貸款獲支持案”、以及“1個庭外征得抵押權人銀行同意后獲支持案”可以由當事人單方申請產權轉移登記外按揭貸款合同，其他案件的均無法直接辦理涉案房屋的產權轉移登記手續。依法《民事訴訟法》第239條之規定⑤，申請執行的期限是兩年，若在此期間涉案房屋產權人無法清償全部銀行按揭貸款的，則還需要當事人先向法院申請強制執行，由法院作出 “終結本次執行，待符合辦理過戶條件時再向本院申請執行”的裁定，以便中斷申請強制執行的時效。如此不但增加當事人的訴累，而且額外增加了法院的工作量，最重要的是當事人要求辦理房屋產權轉移登記的問題仍不能得到有效的解決。

四、關于按揭貸款房屋產權轉移登記問題之思考

文章開頭提到的典型案例是一次性償還剩余銀行按揭貸款，那么假設一下前提條件：如果韓梅梅無法籌集全部銀行按揭貸款，經向抵押權人銀行申請，抵押權人銀行同意為韓梅梅辦理變更貸款人手續，而僅僅是因為李雷不予配合辦理簽字手續的情況下，韓梅梅訴至法院，那么將是基于什么法律關系提起訴訟？是基于離婚協議，要求李雷履行協助辦理變更貸款人手續的離婚后財產糾紛？還是基于房屋按揭貸款合同，直接要求變更貸款人的合同糾紛？兩者的法律關系不同，所對應的管轄法院也將不同，離婚后財產糾紛需要依據被告所在地法院管轄，那么合同糾紛尤其是銀行按揭貸款合同，一般都有明確的管轄法院。韓梅梅該如何選擇？

這些都是離婚夫妻雙方登記離婚時，雙方自行約定的情況，或許是因為當事人自身法律意識不強等因素造成的。目前，司法實踐中法院在處理該類案件時，為簡便法律關系、提高司法效率，一般會將該類房產判歸原產權登記一方所有，剩余按揭貸款由其繼續負責償還，同時需向另一方支付相應的經濟補償。但在房價與日俱增的今天，若在處理類似案件時一貫判歸原產權登記一方所有，是否會引起社會大眾對此造成的“房屋產權登記在誰名下就是誰的”這種于立法初衷不符的社會認知？當然，經法院審理的案件也存在少量的判令該類房產歸非登記一方所有的情況，但法院在出具該類判決時較為謹慎，一般不明確具體的協助辦理產權轉移登記的方式和時間，后續還需要再次訴諸法律，還需啟動申請執行程序。

前述都是站在產權歸屬一方要求辦理產權轉移登記手續的立場，那么如果站在原產權登記方的立場看問題，還會存在因不能及時辦理產權轉移登記，而影響原產權登記方另行購房的問題，或因產權歸屬一方逾期償還銀行按揭貸款，致原產權登記一方名下產生不良征信記錄的問題①。對此，若給原產權登記方造成實質性影響的情況下，或許原產權登記方也將會另行提起訴訟，法院對此又該如何處理？

另外，現在也是基于房屋價格一直持續上漲的大環境中，試想如果房屋價格一旦呈下跌趨勢，則將勢必還會出現產權歸屬一方棄房而去的情況，若抵押權人銀行為維護自身權益訴至法院要求償還債權時，又將是另外一場曠日持久的訴訟。

五、關于按揭貸款房屋產權轉移登記問題之解決

綜上，該如何有效的解決上述問題，筆者認為可以作如下處理：

（一）夫妻雙方在簽署離婚協議時，對銀行按揭貸款房屋作出明確、且具有可操作性的約定，同時對違約責任予以明確。例：

1.明確剩余銀行按揭貸款由哪一方負責償還，以何種方式償還（存入現金、或銀行轉賬等），限期多長時間內還清，是否需要一次性償還完畢等；

2.是否需要變更銀行按揭貸款人，需要多長時間內辦理完畢；

3.有義務協助辦理房屋產權轉移登記的一方，該義務包括且不限于陪同償還按揭貸款一方前去抵押權人銀行辦理一次性清償剩余貸款的義務，陪同償還貸款一方前去銀行辦理變更銀行按揭貸款人手續的義務，陪同償還貸款一方前去銀行辦理注銷抵押登記的義務，遷出戶口的義務等。

如此約定雖然并不能保證協助履行義務一方如約履行，但至少也能在產生爭議訴至法院時，守約方能夠據此提供一份明確、可行的事實基礎，以便法院審理、認定和裁判。

（二）法院在審理此類案件時，建議從以下幾方面予以考慮：

1.產權歸屬一方起訴要求辦理產權轉移登記的

對于產權歸屬一方要求辦理產權轉移登記，但又無法承擔一次性還清剩余銀行貸款的情況下，法院有義務釋明其還可以通過變更銀行按揭貸款人的方式辦理產權轉移登記手續，在產權歸屬一方或法院征得抵押權人銀行同意并獲批后，追加抵押權人銀行為第三人參與訴訟。筆者認為此時的“變更銀行按揭貸款人手續”是辦理產權轉移登記的方式，案由仍屬“離婚后財產糾紛”。

2.原產權登記方起訴要求辦理產權轉移登記的

原產權登記一方為不影響自身再次購房、或其名下產生不良征信記錄之因素考慮訴至法院，法院同樣可以視情況決定是否追加抵押權人銀行為第三人參與訴訟。原產權登記一方在訴訟中可以要求對方在合理期限內及時辦理產權轉移登記手續，逾期未能辦理完畢的，或逾期償還貸款的，由第三人銀行依法予以拍賣或作其他處置等。

綜上，筆者認為在保障抵押權人銀行權益的情況下，由法院對相應的變更行為予以司法確認，從而達到簡化手續和程序的目的。但在當事人訴訟請求合理合法、但是缺少解決問題的有效性時，法院在保持中立性、在遵循“不告不理”大原則下，還有必要向當事人釋明適當的、有效的解決問題的方式、方法，其中尤其是“追加抵押權人銀行參與訴訟”的問題。如此意義在于：第一，減少訴累，簡化了訴訟程序；第二，節省司法資源，減少法院工作量；第三，使得案件最終能夠得到有效的解決。